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“国家队”信用兜底 “发债+信用保护”助推房企融资

继碧桂园、美的置业、龙湖集团之后,随着新城控股和旭辉控股的加盟,首批5家“民营房企发债试点”企业全部露出真容。

  5月24日,新城控股发布2022年第一期中票发行募集说明书,本次首期发行10亿元,期限为“2+1”年,由中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证,成为中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证。继新城控股后,新京报记者获悉,旭辉集团正在申请发债额度,也将尝试“发债+保护工具”的模式,目前正在按计划进行中,将于近期正式发行。

  随着上述5家房企陆续“尝鲜”信用保护工具,这种新的融资模式能否在民营房企中推而广之?

  “国家队”背书,提振市场投资信心

  据新城控股披露的2022年第一期中票发行募集说明书,本次债券注册金额30亿元,今年首期发行10亿元,期限为“2+1”年,中诚信国际信用评级有限责任公司给予发行人主体长期信用等级及债项评级均为AAA.

  据中债信用增进公司官网消息,5月24日,中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证,该凭证总金额不超过1.3亿元,支持新城控股融资总规模不超过10亿元,这是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证。

  与此前龙湖、美的置业、碧桂园所尝试的信用风险缓释合约不同,此次新城控股选用的信用保护工具为信用风险缓释凭证,且由“国家队”进行背书。

  克而瑞机构指出,上述前三家房企采用的信用风险缓释合约属于信用保护合约(合约类),交易双方合约达成前签署主协议,协商一致后提交合约申报,不能在二级市场流通转让;而新城控股选用的信用风险缓释凭证由创设机构创设,可进行银行间市场交易。

  那么,此次为新城控股中票提供“保险”的中债信用增进投资股份有限公司,真实身份如何?其为新城控股中票“保驾护航”有怎样的特殊意义?

  据公司官网介绍,中债信用增进投资股份有限公司是我国首家专业债券信用增进机构。2009年9月,在中国人民银行的指导下,该公司由中国银行间市场交易商协会联合中国石油天然气集团有限公司、国网英大国际控股集团有限公司、中国中化股份有限公司、北京国有资本运营管理有限公司、首钢集团有限公司、中银投资资产管理有限公司共同发起成立。

  由此可以看出,中债信用增进投资股份有限公司的设立就是为了满足我国发展直接债务融资工具、解决低信用级别发行体特别是中小企业融资困境的市场需求。

  IPG中国首席经济学家柏文喜评价称:“新城控股发行了第三方增信的中票,而且创设增信工具的是中债信用增进公司和上海银行,前者‘国家队’的背景十分清晰,说明国家队已经出手为优秀的民营房企提供增信支持来解决融资问题,促进楼市回暖和房地产行业复苏的意图已经十分明显了。这就相当于运用政策性工具,让国家队自掏腰包来加保险,帮助企业降低融资成本和提振市场投资信心。”

  “债券发行+信用保护”模式陆续落地

  加上新城控股及旭辉的发债计划,目前,民营房企已经陆续落地了5单信用保护工具。

  此前,龙湖集团率先试水“公司债+信用保护工具”的新模式。5月16日,龙湖集团宣布发行2022年第二期境内公司债,发行规模为5亿元,期限3+3年,发行利率4%,该债券为民营房企公司债券首单创设信用保护合约。与此同时,5月20日,龙湖集团与“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项计划”(简称“龙湖供应链ABS”)配套成功完成簿记,宣告首单民营房企信用保护凭证成功设立。该供应链ABS发行总规模4.02亿元,优先级利率3.50%,基础资产为供应链上游306家中小供应商对龙湖的应收账款;对应信用保护凭证名义本金4000万元,被保护标的发行规模4亿元。

  5月20日,美的置业成功发行2022年(第一期)公司债券,发行规模10亿元。美的置业称,在上海证券交易所指导下,中国证券金融股份有限公司与国泰君安证券为本期债券创设信用保护合约,提供了相应的增信支持,也是首批“民营房企信用保护工具”加持下的单期最大发行规模。最终,本期债券吸引了多家机构积极认购,认购倍数达1.36倍,票面利率为4.5%。

  5月20日晚间,碧桂园地产宣告已完成2022年第一期公司债券簿记建档工作。该笔债券简称“22碧地01”,由中国证券金融股份有限公司与中信建投证券创设信用保护合约,吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标,票面利率4.5%。

  对于信用保护工具的效用,克而瑞机构分析称,信用保护工具能将信用风险与市场风险分离,达到风险分散的目的,降低整体的市场系统性风险。对于房企而言,信用保护工具的使用将有效扩大优质房企直接融资的规模;同时,还能提高债券的信用等级,降低债券的发行成本。

  能否助力民营房企突破信用困境?

  那么,监管层为何在此时助力龙头民营房企尝鲜“发债+保护工具”的模式?

  事实上,信用保护工具“出山”的背景正是基于当下民营房企发债难的困境。自去年至今,少部分民营房企出现了债券违约的现象,进而引发了民营企业发债的信用危机,令其融资难度陡增。

  从目前来看,信用保护工具的试点房企均为龙头民营房企,且均有较好的评级背景、财务稳健。今后,在龙头房企率先试点后,信用保护工具能够扩围到更多民营房企中吗?会否解决民营房企当下面临的信用难题呢?

  对此,克而瑞分析师房玲、易天宇分析称:“此次信用保护工具对应标的企业仅为个别优质房企,政策的信号意义仍大于实际拉动作用,而后续的创设机构的持续动力也需观察。尤其是当前行业风险仍未出清,叠加疫情影响等原因下销售疲软,市场信心短时间难以快速回归。未来民营房企融资难的问题能否得到切实解决,仍有待观察下一步的政策引导及市场走向。”

  柏文喜则认为,这些外部增信工具确实是急民营房企之所急,解决了民营房企在资本市场融资的信用缺失问题,为民营房企债券融资提供了必要的信用保护和增级,实际上也就是对民营房企发债的一种信用“兜底”措施。所以尽管目前信用保护工具所涉及的项目规模都相对较小,但却反映出当前政策层面所释放的积极与务实信号。

  “试图以创新金融工具帮助民营房企解决流动性困境的努力自然值得鼓励,不过市场的真正回暖还需要买房者的积极参与,如何尽快恢复市场信心,让楼市交投活跃起来,才是促进行业复苏所要考虑的核心问题。”柏文喜补充道。

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