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政策“护航”工改项目优化城市更新

定位为构建华联“现代智慧产业园”,服务于深圳南山区国际化城区建设的“华联南山A区”城市更新项目(以下简称“华联A区”)日前传来规划调整相关消息。

  根据华联控股股份有限公司(000036.SZ,以下简称“华联控股”)披露的投资者关系活动记录表,“华联A区”原计划立项更新方向为“工改工”(将存量低效的工业用地再开发),受产业导入难、去化难等因素影响,“工改工”更新方向已不具备开发前景。目前正在推进“工改保”(旧工业区改建为保障性住房项目)更新计划方向调整及专项规划方案申报事宜,争取今年内完成申报工作。

  近日,华联控股方面在接受《中国经营报》记者采访时表示,考虑到现有研发办公产品的销售情况,叠加近年来深圳城市更新相关政策密集出台及变化,公司作出调整“华联A区”更新方向的决定,以提升该项目的开发前景及盈利空间,同时降低开发和投资风险。

  记者注意到,5月11日,深圳光明区凤凰街道塘家第一工业区城市更新单元(以下简称“光明工业区”)进行规划(草案)公示,其更新方向调整为居住(采取城市更新方式建设公共住房)。按此前规划,该项目亦为“工改工”。

  调整工业用地比重

  “华联A区”是华联控股在深圳的第三个城市更新项目,由5宗工业用地构成,合计占地面积为7.77万平方米。其中,公司控股股东华联发展集团有限公司下属企业拥有1宗占地面积为4.25万平方米的土地,占比为55%。华联控股为该项目的计划立项及专项规划申报主体,负责推进相关工作。

  2017年2月,“华联A区”被列入《2016年南山区城市更新单元计划第一批计划》。彼时,其更新方向拟为新型产业及商业服务业等功能,项目拆除重建用地面积7.7万平方米,拟拆除重建用地范围内应落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于2.88万平方米(含一处学校用地及公共绿地等)。

  值得注意的是,原计划中,“华联A区”拟与同为“工改工”项目的“华联南山B区”(于2012年立项,以下简称“华联B区”)进行联动,打造“两园一城”,实现A、B项目产城相融、产城互动。

  截至2021年末,“华联B区”已竣工落地为“华联城市商务中心”(业态为产业研发用房及宿舍),项目南区也在2021年10月底开始办理入伙。华联控股表示,该项目成为公司近年营收的主要来源。

  不过,2021年年报显示,“华联城市商务中心”研发办公产品全年无新增销售,没有实现年度销售目标。截至2021年12月31日,该项目在报告期内实现销售收入10.13亿元,累计销售确认收入金额28亿元。

  记者注意到,“华联A区”项目原先计划的更新方向——新型产业用地为深圳率先试点的土地类型。

  按照《城市用地分类与规划建设用地标准》,工业用地分为一类工业用地(M1)、二类工业用地(M2)、三类工业用地(M3)。为了有效推动产业升级,深圳在2014年版《深圳市城市规划标准与准则》中新增物流用地(W0)和新型产业用地(M0),并开始试点,后被其他城市所学习借鉴。

  “十三五”规划期间,深圳提出“提高‘工改工’比例”,至2020年深圳的工业用地占建设用地比重不宜低于30%。

  不过,到了2021年,深圳土地供应进一步凸显公共利益优先的发展理念。根据供地计划,深圳全市计划供应建设用地总量1130万平方米,其中,计划供应居住用地363.3万平方米,占比32.1%;产业用地的供应面积较2020年下调至171.4万平方米,占比15.2%;民生设施用地计划供应543万平方米,占比48.1%。

  值得注意的是,上述计划供应的1130万平方米土地中,计划新供应的建设用地829万平方米,而通过城市更新及土地整备供应的建设用地为180万平方米。

  华联控股方面对记者表示,“工改保”是住宅方向,主要以人才住房和保障性住房为主。“工改工”为产业研发用房为主。“工改保”更新计划方向调整因涉及项目片区法定图则变更、修改等事宜,申报计划或方案最终能否获得政府部门审批是关键环节,目前正在加强与政府的沟通与协调,推进项目申报。

  扩大住房供给

  无独有偶,于2019年确定拟更新方向为新型产业用地等功能的“光明工业区”项目,在2021年完成计划调整,更新方向调整为居住,并于近期发布规划(草案)。该项目规划中的产品涉及住宅、商业、办公及旅馆业建筑、公共配套设施等。

  根据规划(草案),“光明工业区”的用地面积9.37万平方米,拆除用地面积9.1万平方米,开发建设用地面积5.27万平方米,规划容积31.39万平方米。其中,住宅27.98万平方米(含安居型商品房21.8万平方米),商业、办公及旅馆业建筑1万平方米,公共配套设施(含地下)2.4万平方米。

  事实上,近年来,深圳陆续完善“工改保”相关政策体系。于2016年发布的《关于完善人才住房制度的若干措施》提出,鼓励位于成片产业园区范围之外的旧工业区,在公共配套条件支撑的情况下,调整用地规划功能建设人才住房和保障性住房。

  2019年3月发布的《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》明确规定,轨道站点500米范围内规划为工业区的,可申请“工改保”。2020年5月发布的《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》提出,通过城市更新和土地使用权人单一且已建的现状工业或仓储物流等合法用地来建设保障性住房。

  政策“护航”之外,落地工作加快推进。深圳市规划和自然资源局披露,2021年10月,罗湖笋岗、龙岗平湖2宗项目用地发布“工改保”信息,叠加另5个位于前海、龙华等区域的公共住房项目,累计可供应约6.11万平方米的居住用地。

  根据2022年深圳《政府工作报告》,回顾2021年,深圳供应住宅用地363万平方米,同比增长23.9%,新开工住房面积1528万平方米。基本建成光明长圳社区等30个公共住房项目,建筑面积220万平方米,同比增长55%。改造筹集租赁住房11.7万套(间),完成64个老旧小区改造。

  今年1月,深圳住建局、深圳发改委印发的《深圳市住房发展“十四五”规划》明确指出,加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系,解决好大城市住房突出问题。

  按照上述文件,“十四五”规划期间,深圳供应居住用地不少于1500万平方米,其中新供应用地为680万平方米,更新整备用地为600万平方米,“工改保”等其他用地为220万平方米。

  住房方面,建设筹集住房89万套,其中,建设商品住房35万套;建设筹集公共住房54万套(间),包括公共租赁住房6万套(间)、保障性租赁住房40万套(间)、共有产权住房8万套。供应分配住房65万套,其中,供应分配保障性租赁住房占供应分配住房总量的比例不低于30%。

  4月29日,深圳2022年第一批次居住用地集中挂牌交易工作完成。根据深圳市规划和自然资源局披露,该批次8宗地总用地面积约32.11万平方米,均达到最高溢价后成交,其中3宗地通过现场竞价确定竞得人、5宗地现场竞价后通过摇号确定竞得人,成交地价总额约193.3亿元。

  对此,深圳市规划和自然资源局发文表示,上述批次用地建成后可实现供给商品住房建筑面积约69.59万平方米、保障性租赁住房建筑面积约28.54万平方米,进一步优化住房结构、保障社会民生。

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