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今年第二批集中供地拉开帷幕

5月26日,厦门完成了今年第二批集中供地。据中国证券报记者不完全统计,除厦门外,近期还有苏州、福州、合肥、北京等地发布第二批集中供地计划,其中福州将于5月27日开启今年第二批集中土拍,共19宗地块。

  总体看,苏州、北京、厦门推出规划建面略有增加,合肥、福州供应规模收窄。土拍规则相比第一批集中供地无明显变化,较去年明显放松,多地在回炉地块上给出让利动作,如:降低起拍价、提高限售价格等,以减轻企业现金流压力。

  土拍规则略有变化

  根据北京市规划和自然资源委发布的公告,北京今年第二批集中供地继续实施“房地联动、一地一策”,在竞拍规则上,17宗地块均设置总价上限,溢价率最高上限是15%。相比今年第一批集中供地时多宗地块溢价率上限低于10%的情况,此次集中供地有16宗地块溢价率上限达到15%,整体溢价率上限水平略有上升。

  值得一提的是,本次北京土拍土地缴纳金实行“分期付款”制。地块成交后30个自然日内需缴纳全部政府土地出让收益和50%的土地开发建设补偿费,剩余的土地开发建设补偿费可在地块成交后的4个月内缴清。业内普遍认为,这有利于减轻房企短时资金压力。

  苏州今年第二批集中供地也延续首批供地规则,仍然设置了中止价,即当土地竞价未超过中止价时,按照价高者得的原则确定竞得人;当土地竞价超过中止价时,转为一次报价方式确定竞得人。

  合肥方面,据土地出让公告显示,本次推出的29宗地块均采取“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的竞买方式。在竞价达到最高限价时,仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的,则转入竞高品质商品住宅建设方案阶段。如最高综合评分的竞买人有两个及两个以上分数相同时,则摇号产生竞得人。

  “第二批集中供地大多延续了此前的规则,在推出方式上,多个城市采取预申请模式,结合企业和市场需求,调整竞拍门槛,以此提前锁定意向企业达到双赢。”中指研究院土地事业部研究负责人张凯告诉记者。

  张凯进一步称,今年土地市场在供应端不断调整,预计降低竞拍门槛、降低保证金比例、降低推出楼面价、提高限售价等多种有利于市场平衡的规则将在更多的城市实施。目前一些率先恢复的企业已重新开始积极拿地,待市场平衡和行业信心进一步恢复后,预计接下来集中供地热度将会逐渐回温,同时,城市之间的分化或将更为明显。

  热门地块更受关注

  值得注意的是,在本轮集中供地中,已有多个地块被提前锁定为“热门地块” 。

  北京第二批集中供地中,最受关注的地块为朝阳区的太阳宫地块。该地块位于东北三四环之间,建筑规划面积约7.57万平方米,总起始价58.1亿元,地价上限66.815亿元,竞政府持有产权预设份额上限10%,达到上限后采取摇号确定竞得人。该地块未来商品房销售指导价为13万元/平方米。

  苏州第二批集中供地涉及湖东、斜塘、唯亭、城铁新城、太湖新城等多个核心板块,其中作为“压箱底”的湖东地块,在前两年鲜有露面的情况下,今年却是一场一块,保持稳定供应。值得一提的是,在第一批集中土拍中,作为工业园区湖东版块代表的苏园土挂(2022)02地块报价触顶,这也增加了市场对本次同为湖东地块的苏园土挂(2022)03地块表现的期许。

  从刚刚落下帷幕的厦门第二轮土拍情况来看,位于集美区集美新城版块、条件优厚的大学城(11-12)集美大道与兑英路交叉口西侧(2022JP10)地块地价触顶进入摇号阶段,最终由保利竞得。

  不过,厦门本次土拍中其他非岛内地块仍以底价成交。中指研究院指出,从远离市区的地块流拍就能看出,当前无论是房企的开发范围还是市场的需求范围都在向城市中心区收缩,土储的“质”已完全取代了“量”的地位。

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