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楼盘烂尾无法交付 购房者要继续支付按揭贷款吗?

许某购买住宅后向某银行按揭贷款392万元。许某支付首付款后,某银行将贷款发放给开发商,后开发商因资金问题无法按时交付房屋。开发商向法院提交破产清算申请,经破产管理人调查,涉案楼盘未竣工验收,不符合交付标准,随即书面通知许某解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后,许某停止向某银行支付按揭贷款。某银行向法院起诉,要求许某继续支付剩余贷款。

  案件提示

  准确识别格式条款是正确适用格式条款相关法律规定的前提。

  格式条款应同时具备三个特征:一是事先拟好;二是反复使用;三是未经协商。

  从维护公平、保护弱者的角度出发,对格式条款应从三个方面予以限制:第一,提供格式条款一方有提示、说明的义务,应当提醒对方注意免除或者限制其责任的条款,并按照对方的要求予以说明;第二,免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效;第三,对格式条款的理解发生争议的,应按通常理解予以解释。

  《中华人民共和国民法典》在原《中华人民共和国合同法》的基础上,对“免除或减轻格式条款提供方责任、加重对方责任、限制对方主要权利”增加了“不合理”的限制。因此,格式条款提供方对于与对方有重大利害关系的条款首先有提示和说明的义务,如果其未履行该义务,对方也没有注意或者理解相应条款的,则对方有权主张相应条款不成为合同的内容。如果其履行了提示和说明义务,还要区别该条款免除或者减轻提供方的责任、加重对方责任、限制对方主要权利是否合理,才能确定条款的效力。

  焦点问题

  在《个人购房借款及担保合同》解除后,借款人是否应该继续承担剩余贷款的还款责任。

  关于此案件,一审法院经审理认为,许某与某银行签订的《个人购房贷款及担保合同》中约定,贷款发放后,借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷,均与贷款人无关,贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。据此,法院判决许某与某银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除,许某归还结欠某银行借款本金和利息(含罚息)合计220余万元。

  许某不服一审判决,提起上诉。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此,二审法院经审理认为,开发商因进入破产清算程序无法向许某交付房屋,致使商品房买卖合同解除,许某主张解除《个人购房借款及担保合同》,依据充分,应予支持,开发商应承担剩余贷款的还款责任。

  至于许某与某银行签订的《个人购房贷款及担保合同》,二审法院认为,其中“贷款发放后,借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷,均与贷款人无关,贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”之条款系某银行为重复使用而提前拟定的格式条款,条款中与上述最高人民法院司法解释相抵触的内容加重了许某的责任,该条款对许某不具有拘束力。

  因此,二审法院认为某银行提出的由许某归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立,不予支持。

  相关法规

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2020〕17号修改的司法解释之一)

  第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

  第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

  《中华人民共和国民法典》

  第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

  采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

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